Fermage - Baux ruraux

Statut du fermage

La location de foncier agricole entre un propriétaire (le bailleur) et un fermier (le preneur) est régie par les dispositions générales du statut du fermage et du métayage, définies par les articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code rural.

Des arrêtés, pris en application du code rural, définissent les règles de fixation du montant du fermage en fonction, d'une part de la valeur agronomique et de la situation des terres et d'autre part en fonction de la valeur des bâtiments agricoles et des bâtiments d'habitation. Les loyers sont donc encadrés à l'intérieur de minima et de maxima.

Le montant de la location est réactualisé chaque année, en tenant compte de l'arrêté préfectoral constatant la variation de l'indice des fermages, pris après consultation de la commission consultative des baux ruraux.

Ces règles s'appliquent à l'ensemble des propriétaires de biens agricoles (terres, prairies naturelles ou artificielles, vignes et autres cultures pérennes, bâtiments d'exploitation et d'habitation attachés à l'exploitation) et à l'ensemble des personnes exerçant une activité agricole à titre professionnel.

Pour les exploitants, un bail leur permet d'exercer une activité agricole sur des biens dont ils ne sont pas propriétaires, dans le cadre d'une relation contractuelle régie par le statut du fermage.

Pour les propriétaires fonciers, un bail concourt à la préservation de leur patrimoine tout en leur conférant un revenu foncier et en les déchargeant pour partie des obligations d'entretien de leurs biens.

Le choix de la durée de ce bail, de son contenu et de ses modalités d'établissement doit s'exercer dans le respect des dispositions impératives du statut du fermage mais également en fonction des choix de gestion patrimoniale du propriétaire (bail à long terme, ....) et des orientations de l'exploitant agricole (co-preneurs, mis à disposition d'une société agricole, ...).

Hormis le respect impératif des dispositions du code rural relatives au statut du fermage, les baux doivent également respecter impérativement les arrêtés préfectoraux auxquels sont soumis les biens agricoles concernés.

Un bail à ferme ne peut être conclu que si le preneur a obtenu au préalable une autorisation d'exploiter, s'il est soumis au contrôle des structures.